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出租屋发生自杀,租赁者应否承担赔偿责任?
2013-10-08 09:14:47
 

  2011年9月21日,原告A委托儿媳B与被告C通过中介签订房屋租赁合同,将位于镇江市互巷某幢202室房屋租赁给C。后C突然中断房屋租赁,搬出该房屋,经查原因系C的母亲在该房屋内自缢身亡。后A以C的母亲的自杀行为造成房屋贬值为由,委托儿媳作为诉讼代理人,向镇江市润州区法院起诉,要求被告C赔偿经济损失30000元。

  本案的争议焦点:C的母亲的自杀行为是否造成房屋贬值,C是否承担赔偿责任?对此,本案在审理过程中出现三种意见。

  第一种意见认为:原告认为房屋贬值依据不充分,法院应当驳回其诉讼请求。理由是,房屋市场价值主要由市场机制决定,市场机制决定了房价高低的波动,这种波动为公众所知却不以公众意志为转移。因此,房屋市场价值的波动应得到法律认可。房屋发生非正常死亡事件后,虽然可能导致人们对房屋的评价和认可度降低,从而导致房屋的价格下跌。但是,这种价格波动的影响范围大小、幅度高低、时间长短均不确定,完全取决于人们的主观意志,只有那些知晓房屋发生了非正常死亡事件的人们,才有可能对房屋作出偏离市场价值的评价和判断,而且这种评价和判断,受评价人的文化程度、社会观念、科学素养等因素影响。因此,原告认为  因承租人母亲在房屋内自杀而导致房屋贬值的依据不充分,法院应当驳回原告的诉讼请求。

  第二种意见:原告对房屋贬值的判断虽然成立,但应由其自行承担损失。本案被告的母亲在出租房内自缢身亡,客观上会给房屋的再出租或出售带来不利评价,该不利评价也必将给房屋所有人出租、出售房屋带来一定的损失。但出租房屋的行为属于经营行为,任何经营行为都有一定的风险。房屋出租,不可能完全杜绝各类事件,出租人在享受出租经营利益的同时,也应当承担出租经营带来的风险,故本案中的经济损失应由出租人自行承担。

  第三种意见:作为承租人的被告,应当在使用房屋时保持房屋价值和通常居住适用效用。而房屋的价值,不仅仅体现在建筑物本身的完整性,而是由建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等社会综合因素构成的。在承租人的同住家属在承租房屋内非正常死亡的情形下,房屋价值或者效用显见减少,该房屋瑕疵将导致交易不成或者房屋贬值仅能以低于市价水平出售、租赁,无疑将使房屋产权人的财产权益受到损害。因此,因承租人的同住人或得承租人允许对房屋进行使用、受益的第三人应负责之事由,致使房屋毁损、效用降低的,应认定承租人违反了租赁合同的保管义务,因此,承租人应当承担损害赔偿的责任。 

  笔者同意第三种意见。

                                            (文中人名系化名)

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